Kreativní prezentace, využití všech komunikačních kanálů
Vážený pane Jelene,
na základě naší předchozí komunikace ohledně prodeje Vašeho domu na Střížkově zasílám slíbenou nabídku realitních služeb. Níže najdete veškeré informace k průběhu spolupráce i k samotnému prodeji.
Dovolte mi na úvod krátké představení a stručné shrnutí mé profesní dráhy v realitách.
Jmenuji se René Muška, je mi 34 let a realitám se věnuji osmým rokem. Za tu dobu jsem pomohl více než 150 klientům úspěšně prodat, koupit či pronajmout nemovitost.
Jsem ženatý a s manželkou vychováváme naše dvě děti - devítiletou Doru a čtyřletého Erika. Rodina je pro mě základ, a možná právě proto je pro mě v práci důležitá důvěra, férovost a pocit bezpečí. Věřím, že v realitním obchodě nejde jen o čísla, ale hlavně o lidi a jejich příběhy.
Do realitního světa jsem vstoupil po zkušenostech v korporátním prostředí, kde jsem sice získal mnoho cenných dovedností, ale chyběl mi tam osobní rozměr práce a skutečný kontakt s lidmi. Ten jsem naplno objevil až v realitách, zejména díky tomu, že jsem měl ve svých začátcích možnost dva a půl roku pracovat po boku jednoho z nejlepších makléřů své doby, pana Martina Tesárka. Právě od něj jsem si odnesl to nejdůležitější: makléř má být pro klienta osobním průvodcem, ne jen otvíračem dveří.
Později jsem přijal nabídku od americké společnosti Keller Williams, která mě oslovila svým know-how i zajímavým systémem práce. Hned první rok jsem byl oceněn jako nejlepší makléř v celé síti KWCZ a v dalších letech jsem se držel mezi TOP 3. Tato zkušenost mi ukázala, jak pracovat opravdu profesionálně, ale i lidsky.
Před čtyřmi lety jsme s kolegou Ondřejem Černovickým založili NEMOVITO by Keller Williams, menší, samostatnou realitní kancelář, kde máme vlastní pravidla, zázemí a přístup ke klientům, ale zároveň využíváme zajímavé nástroje velké značky. V současnosti je nás v týmu pět, ale každý klient má moji osobní péči (žádné předávání ani anonymita).
Co nabízím a na čem si zakládám
Důvěra, férovost, respekt
Při práci kladu důraz na otevřenost a upřímnost. Klienti za mnou často přicházejí v zásadních životních momentech, prodávají domov, investují své úspory. V takových chvílích je pro mě prioritou pocit bezpečí a jistoty na každém kroku.
V realitách mě už máloco zaskočí, ale pořád mě baví hledat nová řešení.
V průběhu let jsem zobchodoval přes 150 nemovitostí, ať už byty, domy, developerské projekty nebo i případy, kde bylo potřeba najít řešení i v náročných situacích (například exekuce nebo složité vlastnictví). S každým obchodem jsem o krok dál a dokážu klientovi skutečně poradit.
Moderní přístup a technologie
Zakládám si na profesionální prezentaci v čele s poutavými fotografiemi, hravými videoprohlídkami, 3D půdorysy, drony, reels, online marketingem nebo Insta360. Vše s cílem vyzdvihnout to nejlepší na Vaší nemovitosti a dostat ji k těm správným zájemcům.
Kompletní servis od A do Z
Postarám se o vše - od první konzultace až po předání klíčů. Zajistím právní prověrky, bezpečné smlouvy, vyjednávání i hladký průběh celé transakce.
Proč prodávat nemovitost právě se mnou?
Protože mě zajímá Váš příběh a potřeby. Protože Vám vždy řeknu i to, co se možná neposlouchá lehce (pokud to bude ve Vašem zájmu). Protože věřím, že i složitý prodej může proběhnout klidně, bezpečně a s výsledkem, za který si budete stát Vy i já.
Prodejní nástroje
Jak jsem zmiňoval výše, nyní Vám přiblížím nástroje, které nám pomohou dostat informaci o tom, že se prodává Vaše nemovitost mezi to správné publikum.
Začnu úplnými základy. Inzerci na 8 zásadních realitních serverech v čele s portálem sreality.cz, idnes.cz, či lokální offline marketing v podobě prodejní plachty, či letákové kampaně vynechám. To považuji za standard, který by dnes měla nabídnout každá realitní společnost.
1. Nafocení nemovitosti profesionálním fotografem
Zájemci prohlížející realitní servery tráví 70 % času prohlížením obrázků a jenom 30 % čtením popisků a sledováním médií. Profesionální fotografie jsou dnes již naprostým základem pro efektivní prezentaci nemovitosti.
Fotografie dělíme na dvě skupiny. První skupinou jsou prostorové fotografie, které mají za cíl objektivně přiblížit vlastnosti nemovitosti.
Druhou skupinou jsou fotografie detailů, kterým říkáme pracovně "imidžové". Z těchto fotografií se často nedozvíte nic o rozložení domu, nicméně ve Vás navodí pocit, že si právě prohlížíte něco speciálního.
Dále zde přiblížím fotky nemovitostí, které nejsou načančané, i přesto mohou vypadat fajn.
2. Půdorys nemovitosti
Přidáním kvalitního plánku předáváme zájemci jasnou představu o rozložení jednotlivých místností. Pracujeme se dvěma plánky a to s 3D půdorysem, který svou reálností přibližuje skutečné vlastnosti nemovitosti a s klasickým kótovaným půdorysem.
3. Virutalní staging
Při nákupu nemovitosti se vedle ekonomického kalkulu rozhodujeme také podle dojmů a emocí, které v nás interiér vyvolává.
Virtuální homestaging pomáhá kupujícím lépe si představit, jak může prostor vypadat zařízený nebo po rekonstrukci. Prázdné místnosti díky této službě ožívají, působí útulněji a atraktivněji. Výsledkem je klient s jasnější představou o potenciálu domu.
4. Videoprohlídka nemovitosti.
Jedním ze základních prvků prodeje jsou realitní videa, která mají velký úspěch na sociálních sítích, jejich role při prodeji dramaticky sílí. Na videu můžeme ukázat nemovitosti v úplně jiném světle, než jsou fotografie, a masivně je nechat šířit. Ve videu dokážeme během krátkého času přenést obraz, doladit atmosféru hudbou, zmínit důležité parametry domu a během několika vteřin zaujmout tak, jak bychom jinak dokázali jen těžko.
Při tvorbě videí spolupracujeme se špičkovými kameramany a střihači, kteří dokáží vyprodukovat přesně mířené reklamní video, které má za cíl jedinou věc: Chytit za srdce správného klienta.
Dle typu nemovitosti se může jednat o video stylové:
Druhé video pak s velkou výpovídající hodnotou. U tohoto videa se snažíme přesně pojmenovat všechny silné stránky nemovitosti i okolí.
Opět sem přidám prezentaci nemovitosti ve stavu před rekonstrukcí.
5. Placená reklama na Facebooku, Instagramu a Youtube
Prostřednictvím těchto kampaní lze zacílit na lidi v daném místě, ve vybraném věku a zájmu. Je to výborný způsob, jak oslovit desítky tisíc lidí v relativně krátkém čase. Klasické inzertní servery toto neumožňují a je to skvělý nástroj pro oslovení lidí, kteří o koupi třeba teprve jen uvažují. U některých prodejů jsme skončili u mnoha stovek tisíc oslovených uživatelů. Měsíční dosah našich kampaní v rámci NEMOVITO se pohybuje mezi 1.500.000 až 2.000.000 zobrazeními (za rok 2023 dosaženo nakonec 29.965.274 zobrazení kampaní). Některé nemovitosti se pak díky velkému dosahu daří prodávat "od stolu", veřejnou nabídku ale nakonec pouštíme vždy, abychom si osahali maximální cenu. Především však na tomto kanálu oslovujeme lidi, které nemovitosti třeba ani aktivně nevyhledávají. Můžeme tak předběhnout fázi, ve které se nachází.
6. Webové stránky
Ke koupi nemovitosti vede sice potřeba, ale rozhodující faktor je vždy emoce (a to v drtivé většině i u investičních nemovitostí). Ty je důležité vytvořit už před samotnou prohlídkou. Proto se zaměřujeme i na detaily, fotíme maličkosti, vytváříme přirozený, nenucený, ale taktéž katalogový dojem. Každý, kdo něco kupuje a těší se na to, si rád pročte a prohlédne úplně všechno, co se daného zboží týká. Živíme tím nadšení a zvědavost opravdových zájemců.
Z těchto důvodu vypracujeme samostatný web, který nabízí prakticky neomezený prostor pro prezentaci Vaší nemovitosti. Detailním zdokumentováním domu zároveň odbouráme zbytečné návštěvy a u zájemců, kteří to myslí vážně, vytvoříme maximálně přesnou představu. Cílem prezentace je to, aby zájemce přišel na prohlídku spíše nasát atmosféru, než řešit základní parametry domu.
Komplexní a vyčerpávající nabídka navíc podvědomě vytváří dojem, že dané zboží nemůže být špatné, pokud mu někdo věnuje náležitou pozornost.
Jak takový web nemovitosti vypadá se můžete podívat tady: Byt v Letňanech
7. Mezinárodní síť makléřů Keller Williams
Dalším distribučním kanálem je také síť naší partnerské společnosti Keller Williams, která je největší realitní společností v USA. Celkem působí ve 40 zemích světa s více než 1000 pobočkami. Vaší nemovitost nabídneme napříč světovým portfoliem makléřů.
„Nikdy jsme si nemysleli, že budeme prodávat nějakou nemovitost a proto nás ani nenapadlo, jak složitý proces to může být.
Když jsme se stali spolumajiteli nemovitosti z důvodu dědictví, tak nastala změna a začali jsme objevovat různá úskalí, která mohou při prodeji číhat.
Proto jsme byli rádi, že jsme zvolili pana Reného Mušku jako svého makléře, protože nás provedl všemi zákrutami prodeje tak, že jsme mohli všechny starosti hodit za hlavu. Neustále jsme od něj dostávali veškeré informace o probíhajících úkonech a změnách, takže jsme měli pocit, že nás nic nemůže zaskočit.
Ve chvíli, kdy kupující strana objevila na domě zapsané sídlo jakési čínské společnosti, o které nikdo neměl ani tušení a nebylo možno ji nikde nalézt, začali jsme se obavami docela hroutit. Pan Muška však sehnal veškeré potřebné informace a situaci za nás zvládl vyřešit v neuvěřitelně krátké době, čímž z nás odvalil obrovský kámen.
Díky jeho pečlivosti a schopnostem řešit nečekané potíže, mohl prodej nemovitosti proběhnout ke spokojenosti všech.
Nezbývá nám, než panu Muškovi za jeho práci upřímně poděkovat a doporučujeme ho každému, kdo se k prodeji nebo nákupu nemovitosti chystá. Ani my bychom neváhali a s důvěrou bychom se na něj znovu obrátili.“
Karel a Hana Aušprunkovi
„Myslela jsem si, že kdo neumí nic jiného, dělá do realit...v případě pana Mušky jsem se ale děsně spletla, ten se realiťákem narodil a kdyby tehdy uměl mluvit, prodal by i tu porodnici:) Byt kousek od Prahy jsme prodávali téměř rok, půl roku ho měl v nabídce konkurenční makléř, bez úspěchu...pan Muška se toho nezalekl a prodal ho za 2 týdny od uvedení do inzerce, neskutečné ne? Na pana Mušku jsem dostala doporučení od kamaráda, jako prodávajícímu mi byl sympatický, je to profík, ale přitom velmi přátelský a uvolněný, sedli jsme si okamžitě...bezchybná vkusná prezentace, pečlivost, přesnost, férovost, to vše muselo přispět k naprosto bleskovému prodeji. Pan Muška nám velmi pomohl i nad rámec svojí smlouvy, vždy platilo to, co řekl a takových lidí si obzvlášť vážím. Kdyby kdokoliv v mém okolí prodával nemovitost, nedovolím mu zavolat nikomu jinému.Když to shrnu - děkuju Rendo, že jste nám našel kupující, která bude byt milovat jako my, že to bylo tak rychle, profesionálně a že jste mě podržel, když mi počas prodeje bylo ouvej, přejeme Vám s manželem jen samé spokojené pohodové klienty a stále takový elán a lásku pro vaši práci. Moc si Vás vážíme a děkujeme Vám.“
Michaela Pavlíček Vedralová
CENOVÁ ANLÝZA
Při určování hodnoty Vaší nemovitosti využívám kombinaci několika zdrojů, abych dosáhl co nejpřesnějšího odhadu a dokázal nastavit cenu, která odpovídá realitě trhu i konkrétní situaci v dané lokalitě.
Základ tvoří cenové mapy, zejména portály jako Valuo a cemap.cz, které mi poskytují detailní přehled o tom, za jaké ceny se v okolí aktuálně prodávají srovnatelné nemovitosti. Díky nim získám rychlou orientaci v tržních hodnotách dané lokality.
Druhým porovnávacím zdrojem jsou realizované obchody v dané lokalitě. Čerpám zde zejména z oficiálního portálu cuzk.cz, kde jsou evidovány skutečně uzavřené prodeje, a tedy reálné ceny, za které se nemovitosti prodaly.
Díky této kombinaci mohu identifikovat cenu, která je nejen konkurenceschopná, ale zároveň odpovídá reálné hodnotě nemovitosti.
1. Cenové mapy
Z důvodu minimalizace prostoru pro omyl raději využivám dvě různé cenové mapy, které se mi většinou potkají. V našem případě jsem však pracoval s velkou mezerou ve výsledcích, což mě trochu potrápilo. Při zadání identických vlastností nemovitosti vyšla na Valuo.cz hodnota 8.817.809 Kč, kdežto na cemap.cz vyšla hodnota kolem 12.000.000 Kč.
2. Výstup z katastru nemovitostí
Dále jsem se tedy pustil do rešerše na katastru, který nabízí možnost nakoupení dat o realizovaných prodejích. Samozřejmě se musí vše vyhledávat manualní formou, což je časově náročnější. Informace z výstupu jsem spojil s fotografiemi jednotlivých domů, které jsem vyhledal a printscreenoval na mapy.com. Celé jsem to následně spojil do jednoho PDF tak, abychom měli jasnou představu o tom, co a za kolik se v posledních třech letech zobchodovalo.
Z výstupu je patrné, že se domy v průměrném stavu obchodují v rozmezí 8 až 12 miliónů. Domy po viditelné rekonstrukci pak za 15 až 20 miliónů.
Jaký je můj názor?
Na základě kontextu, který není úplně jednoznačný se domnívám, že by se mohla reálná cena pohybovat někde v rozmezí 12 až 12.500.000 Kč. Koukám na to logikou, že při investici 5 mio do rekonstrukce se dostaneme na celkovou hodnotu 17.000.000 Kč, což je v této lokalitě konkurence schopná cena.
Inzerci je samozřejmě možné zahájit i s vyšší nabídkovou cenou, je však třeba počítat s rizikem, že by se dům mohl na trhu zdržet déle, než je žádoucí, a stát se tzv. „ležákem“.
Ještě doplním, že finální nabídkovou cenu bychom stanovili až ve chvíli, kdy bude připravena kompletní inzerce. V tu chvíli bychom společně zanalyzovali aktuální nabídky na trhu a cenu nastavili tak, aby byla konkurenceschopná vůči srovnatelným domům.
SHRNUTÍ NAŠICH SLUŽEB
Naše služby zahrnují:
- cenovou analýzu prodávané nemovitosti
- předprodejní právní analýza prodávané nemovitosti společně s JUDr. Markem Chadimou, Ph.D.
- vypracování marketingového plánu prodeje nemovitosti
- naskenování domu technologií Insta360
- nafocení nemovitosti profesionálním fotografem Danielem Galbou
- natočení poutavé videoprohlídky, včetně postprodukce videa Antonínem Kloubkem a Danielem Galbou
- virtualní staging domu za pomoci grafického studia VPlan.
- vytvoření individuální webové prezentace pro nemovitost
- inzerci na 10 realitních serverech
- placenou reklamu na sociálních sítích (Facebook.com, instagram)
- osobní realizaci prohlídek
- vyjednávání o ceně a podmínek prodeje s kupujícím s cílem dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny
- přípravu standardní smluvní dokumentace u JUDr. Marka Chadimy
- úkony spojené s katastrálním úřadem včetně plateb spojených s jednotlivými řízeními
- odhlášení, nebo přepis médií (elektřina)
- příprava dokumentů pro odhlášení trvalého pobytu, popř. sídla firmy
- jakoukoliv konzultaci v rámci osobní, e-mailové, nebo telefonické komunikace v průběhu obchodu
NAŠE ODMĚNA
V případě realizace prodeje si účtuji provizi ve výši 3 % + DPH z konečné prodejní ceny.
Spolupráce by probíhala za podmínek stanovených ve smlouvě o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti, kterou standardně uzavírám na dobu 3 měsíců.
Pokud byste se rozhodli pro spolupráci, rád Vám obratem zašlu návrh zprostředkovatelské smlouvy k nahlédnutí.
Děkuji a těším se na Vaši zpětnou vazbu.
