Kreativní prezentace, využití všech komunikačních kanálů
Ahoj Romane,
v návaznosti na naši předchozí komunikaci Ti posílám výstup k případné spolupráci při prodeji Tvého bytu v Letňanech.
I když se známe skoro celý život a asi Ti nemusím sáhodlouze vysvětlovat, kdo jsem, dovolím si tady přece jen krátce shrnout svoji profesní cestu a hlavně způsob, jakým dnes k realitám přistupuju.
Realitám se věnuji devátým rokem. Za tu dobu jsem pomohl více než 300 klientům s prodejem, koupí nebo pronájmem nemovitosti a osobně mám za sebou přes 150 realizovaných obchodů - od bytů a rodinných domů přes pozemky až po developerské projekty a komplikovanější případy, kde bylo potřeba řešit například exekuce, právní vady nebo složitější vlastnické vztahy.
Jsem kvalifikovaný realitní makléř s odbornou způsobilostí podle profesní kvalifikace Realitní zprostředkovatel (66-042-M), akreditované Ministerstvem pro místní rozvoj ČR, a zároveň mám titul MRE (Master of Real Estate) ze studia na Vysoké škole finanční a správní.
Tady většinou píšu ještě pár slov o rodině, ale Lucku znáš a hady z Instáče taky. 😀 Nechám to tu ale alespoň jako oslí můstek k jedné věci, která je pro mě důležitá a to, že rodina je pro mě základ. A asi i proto si v práci hodně zakládám na důvěře, férovosti a na tom, aby měl klient po celou dobu pocit, že ví, co se děje, a že je o něj postaráno.
Do realit jsem přišel po zkušenostech z korporátního prostředí. To mi dalo spoustu obchodních a manažerských zkušeností, ale chyběl mi v něm osobní rozměr a skutečný kontakt s lidmi. Ten jsem naplno našel až v realitách.
Velké štěstí jsem měl hned na začátku, kdy jsem dva a půl roku pracoval po boku jednoho z nejlepších makléřů své doby, Martina Tesárka. Právě od něj jsem si odnesl princip, kterého se držím dodnes: makléř má být klientovi osobním průvodcem celým obchodem, ne jen člověkem, který odemkne dveře na prohlídce.
Později jsem přijal nabídku americké společnosti Keller Williams, která mě oslovila svým know-how a systémem práce. Hned v prvním roce jsem byl oceněn jako nejlepší makléř v celé síti Keller Williams CZ a v následujících letech jsem se držel mezi TOP 3. Byla to pro mě skvělá zkušenost, která mi ukázala, jak lze dělat reality opravdu profesionálně, systematicky a přitom pořád lidsky.
Před pěti lety jsme pak s kolegou Ondřejem Černovickým založili NEMOVITO, vlastní realitní kancelář postavenou přesně na principech, kterým věříme. Dnes je nás v týmu pět, ale jednu věc jsem měnit nechtěl - každý můj klient má pořád moji osobní péči. Žádné předávání obchodu někam dál a žádná anonymní „realitní mašina“.
Co nabízím a na čem si zakládám
Důvěra, férovost a respekt
Nemovitost je pro většinu lidí jedna z největších hodnot, které za život vlastní. Často se navíc prodává ve chvíli, kdy člověk zároveň řeší stěhování, nové bydlení, rodinnou situaci nebo velké finanční rozhodnutí.
Proto je pro mě důležité mluvit s klientem otevřeně a narovinu. Neříkat mu jen to, co chce slyšet, ale především to, co je podle mě v jeho zájmu. A zároveň celý proces nastavit tak, aby měl od začátku do konce jasno v tom, co se děje a proč.
Zkušenosti a schopnost hledat řešení
Po devíti letech mě v realitách už máloco překvapí. A když ano, právě tyhle situace mě vlastně pořád baví.
Mám za sebou přes 300 zobchodovaných nemovitostí nejrůznějšího typu a díky tomu dokážu nejen nemovitost dobře odprezentovat a prodat, ale hlavně předvídat problémy, vyjednávat a hledat řešení tam, kde obchod není úplně přímočarý.
Moderní prezentace a marketing
Na prezentaci nemovitosti si dávám opravdu záležet. Profesionální fotografie jsou pro mě dnes základ. Podle konkrétní nemovitosti pak pracuji s videoprohlídkami, dronem, 3D a kótovanými půdorysy, virtuálními prohlídkami, Insta360, reels a placenou reklamou na sociálních sítích.
Nejde mi ale o to používat technologie jen proto, že vypadají efektně. Každý nástroj musí mít jeden smysl, ukázat nemovitost v tom nejlepším světle a dostat ji k co největšímu počtu relevantních zájemců.
Kompletní servis od A do Z
Mým cílem je, abys v průběhu prodeje nemusel řešit věci, které můžu vyřešit já.
Od stanovení prodejní strategie, přípravy nemovitosti a marketingu přes komunikaci se zájemci, prohlídky a vyjednávání až po právní servis, bezpečný převod peněz, katastr a samotné předání nemovitosti.
Prodejní nástroje
Jak jsem zmiňoval výše, nyní Ti přiblížím nástroje, které nám pomohou dostat informaci o tom, že se prodává Tvoje nemovitost mezi to správné publikum.
Začnu úplnými základy. Inzerci na 10 realitních serverech v čele s portálem sreality.cz, idnes.cz, či lokální offline marketing v podobě prodejní plachty, či letákové kampaně vynechám. To považuji za standard, který by dnes měla nabídnout každá realitní společnost.
1. Základem je nafocení nemovitosti profesionálním fotografem
Zájemci prohlížející realitní servery tráví 70 % času prohlížením obrázků a videí, pouze 30 % pak čtením popisků a sledováním médií. Profesionální fotografie jsou dnes již naprostým základem pro efektivní prezentaci nemovitosti. A i když se jedná o pozemek s budovou před rekonstrukcí, tak se stejně dají vytvořit elegantní materiály, které budou nemovitost prezentovat v pozitivním světle.
První skupinou jsou fotografie klasické.
Druhou skupinou jsou pak fotografie, které pracovně nazýváme "imidžové".
Tyto fotografie nemají takovou vypovýdající hodnotu, ale hodně hrají na pocity zájemců a dokreslují atmosféru bytu.
2. Půdorys nemovitosti
Přidáním kvalitního plánku předáváme zájemci jasnou představu o rozložení jednotlivých místností. Pracujeme se dvěma plánky a to s 3D půdorysem, který svou reálností přibližuje skutečné vlastnosti bytu a s klasickým kótovaným půdorysem.
3. Homestaging
Při nákupu nemovitosti se vedle ekonomického kalkulu rozhodujeme také podle dojmů a emocí, které v nás interiér vyvolává. Tvůj byt proto připravíme společně s designérkou tak, abychom dokázali odprezentovat jeho nejsilnější stránky.
V galerii níže nalezneš vlevo původní fotku, vpravo pak po zásahu naší designerky.
4. Videoprohlídka nemovitosti.
Jedním ze základních prvků prodeje jsou realitní videa, která mají velký úspěch na sociálních sítích, jejich role při prodeji dramaticky sílí. Na videu můžeme ukázat nemovitosti v úplně jiném světle, než jsou fotografie, a masivně je nechat šířit. Ve videu dokážeme během krátkého času přenést obraz, doladit atmosféru hudbou, zmínit důležité parametry bytu a během několika vteřin zaujmout tak, jak bychom jinak dokázali jen těžko.
Při tvorbě videí spolupracujeme se špičkovými kameramany a střihači, kteří dokáží vyprodukovat přesně mířené reklamní video, které má za cíl jedinou věc: Chytit za srdce správného klienta.
Dle typu nemovitosti se může jednat o video stylové, kterému říkáme pracovně "imidžové".
Druhý formát videa je příběhový s cílením na emoce konkrétních typů klientů.
Nebo trošku dynamičtější.
5. Placená reklama na Facebooku, Instagramu a Youtube
Prostřednictvím těchto kampaní lze zacílit na lidi v daném místě, ve vybraném věku a zájmu. Je to výborný způsob, jak oslovit desítky tisíc lidí v relativně krátkém čase. Klasické inzertní servery toto neumožňují a je to skvělý nástroj pro oslovení lidí, kteří o koupi třeba teprve jen uvažují. U některých prodejů jsme skončili u mnoha stovek tisíc oslovených uživatelů. Měsíční dosah našich kampaní se pohybuje mezi 1.500.000 až 2.000.000 zobrazeními (za rok 2025 dosaženo nakonec 29.965.274 zobrazení kampaní). Některé nemovitosti se pak díky velkému dosahu daří prodávat "od stolu", veřejnou nabídku ale nakonec pouštíme vždy, abychom si osahali maximální cenu. Především však na tomto kanálu oslovujeme lidi, které nemovitosti třeba ani aktivně nevyhledávají. Můžeme tak předběhnout fázi, ve které se nachází.
6. Webové stránky
Ke koupi nemovitosti vede sice potřeba, ale rozhodující faktor je vždy emoce (a to v drtivé většině i u investičních nemovitostí). Ty je důležité vytvořit už před samotnou prohlídkou. Proto se zaměřujeme i na detaily, fotíme maličkosti, vytváříme přirozený, nenucený, ale taktéž katalogový dojem. Každý, kdo něco kupuje a těší se na to, si rád pročte a prohlédne úplně všechno, co se daného zboží týká. Živíme tím nadšení a zvědavost opravdových zájemců.
Z těchto důvodu vypracujeme samostatný web, který nabízí prakticky neomezený prostor pro prezentaci Vaší nemovitosti. Detailním zdokumentováním bytu zároveň odbouráme zbytečné návštěvy a u zájemců, kteří to myslí vážně, vytvoříme maximálně přesnou představu. Cílem prezentace je to, aby zájemce přišel na prohlídku spíše nasát atmosféru, než řešit základní parametry bytu.
Komplexní a vyčerpávající nabídka navíc podvědomě vytváří dojem, že dané zboží nemůže být špatné, pokud mu někdo věnuje náležitou pozornost.
7. Mezinárodní síť makléřů Keller Williams
Dalším distribučním kanálem je také síť naší partnerské společnosti Keller Williams, která je největší realitní společností v USA. Celkem působí ve 40 zemích světa s více než 1000 pobočkami. Vaší nemovitost nabídneme napříč světovým portfoliem makléřů.
„Nikdy jsme si nemysleli, že budeme prodávat nějakou nemovitost a proto nás ani nenapadlo, jak složitý proces to může být.
Když jsme se stali spolumajiteli nemovitosti z důvodu dědictví, tak nastala změna a začali jsme objevovat různá úskalí, která mohou při prodeji číhat.
Proto jsme byli rádi, že jsme zvolili pana Reného Mušku jako svého makléře, protože nás provedl všemi zákrutami prodeje tak, že jsme mohli všechny starosti hodit za hlavu. Neustále jsme od něj dostávali veškeré informace o probíhajících úkonech a změnách, takže jsme měli pocit, že nás nic nemůže zaskočit.
Ve chvíli, kdy kupující strana objevila na domě zapsané sídlo jakési čínské společnosti, o které nikdo neměl ani tušení a nebylo možno ji nikde nalézt, začali jsme se obavami docela hroutit. Pan Muška však sehnal veškeré potřebné informace a situaci za nás zvládl vyřešit v neuvěřitelně krátké době, čímž z nás odvalil obrovský kámen.
Díky jeho pečlivosti a schopnostem řešit nečekané potíže, mohl prodej nemovitosti proběhnout ke spokojenosti všech.
Nezbývá nám, než panu Muškovi za jeho práci upřímně poděkovat a doporučujeme ho každému, kdo se k prodeji nebo nákupu nemovitosti chystá. Ani my bychom neváhali a s důvěrou bychom se na něj znovu obrátili.“
Karel a Hana Aušprunkovi
„Myslela jsem si, že kdo neumí nic jiného, dělá do realit...v případě pana Mušky jsem se ale děsně spletla, ten se realiťákem narodil a kdyby tehdy uměl mluvit, prodal by i tu porodnici:) Byt kousek od Prahy jsme prodávali téměř rok, půl roku ho měl v nabídce konkurenční makléř, bez úspěchu...pan Muška se toho nezalekl a prodal ho za 2 týdny od uvedení do inzerce, neskutečné ne? Na pana Mušku jsem dostala doporučení od kamaráda, jako prodávajícímu mi byl sympatický, je to profík, ale přitom velmi přátelský a uvolněný, sedli jsme si okamžitě...bezchybná vkusná prezentace, pečlivost, přesnost, férovost, to vše muselo přispět k naprosto bleskovému prodeji. Pan Muška nám velmi pomohl i nad rámec svojí smlouvy, vždy platilo to, co řekl a takových lidí si obzvlášť vážím. Kdyby kdokoliv v mém okolí prodával nemovitost, nedovolím mu zavolat nikomu jinému.Když to shrnu - děkuju Rendo, že jste nám našel kupující, která bude byt milovat jako my, že to bylo tak rychle, profesionálně a že jste mě podržel, když mi počas prodeje bylo ouvej, přejeme Vám s manželem jen samé spokojené pohodové klienty a stále takový elán a lásku pro vaši práci. Moc si Vás vážíme a děkujeme Vám.“
Michaela Pavlíček Vedralová
CENOVÁ ANALÝZA
Při stanovení reálné tržní ceny nevycházím pouze z jednoho zdroje. Snažím se vždy poskládat co nejpřesnější obrázek trhu z několika různých dat. Zejména z aktuální nabídky konkurenčních nemovitostí, cenových map Valuo.cz a především z reálně realizovaných prodejních cen, které získávám přímo z dat katastru nemovitostí.
Právě realizované ceny pro mě mají při odhadu největší váhu. Inzerovaná cena totiž ukazuje pouze to, za kolik by majitel nemovitost chtěl prodat. Data z katastru naopak ukazují, za kolik se obchod skutečně uskutečnil.
1. Srovnatelný realizovaný prodej
Hned na úvod přikládám velmi zajímavé srovnání přímo z okolí.
Srovnatelný byt se zde před přibližně měsícem skutečně prodal za 8.677.000 Kč, a to včetně parkovacího stání.
Byt měl oproti Tvému navíc balkon, což je samozřejmě prvek, který může jeho atraktivitu v očích kupujících zvyšovat. Zároveň jsem ale podle historie inzerce dohledal, že se nemovitost na trhu nabízela delší dobu a k prodeji tedy nedošlo okamžitě.
I tak je pro nás konečná realizovaná cena velmi důležitým vodítkem, protože ukazuje, že se kupující v této lokalitě a u tohoto typu nemovitosti skutečně pohybují v cenové hladině okolo 8,5–8,7 mil. Kč včetně parkování.
Tady ještě fotky toho prodaného bytu, které jsem dohledal.
2. Cenové mapy
Druhým zdrojem jsou cenové mapy, které u obdobných bytů v lokalitě aktuálně pracují přibližně s hodnotou kolem 150.000 Kč/m².
Při aplikaci této hodnoty na Tvůj byt se dostáváme přibližně na 8.100.000 Kč za samotný byt, ke kterým je následně potřeba připočítat hodnotu parkovacího stání.
Také tento způsob ocenění nás tedy dostává do podobného pásma a podporuje můj předpoklad, že reálná tržní hodnota celé nemovitosti by se aktuálně mohla pohybovat přibližně kolem 8,5–8,6 mil. Kč.
3. Aktuální nabídka na trhu
Poslední částí skládačky je samozřejmě aktuální konkurence.
Ta je důležitá hlavně ve chvíli, kdy nemovitost skutečně vstupuje na trh. Kupující totiž Tvůj byt neporovnává s cenovou mapou ani s historickými prodeji, ale v danou chvíli ho porovnává především s tím, co dalšího si může za podobné peníze koupit právě teď.
Proto bych v tuto chvíli cenu nevnímal jako jedno definitivní číslo vytesané do kamene.
Za mě dává smysl začít připravovat celý prodej a ve chvíli, kdy budeme připraveni spustit ostrou inzerci, udělat ještě finální průzkum aktuální nabídky v Letňanech a nejbližším okolí. Podle toho nastavíme startovací cenu tak, aby byla vůči konkurenci obhajitelná, zároveň ale abychom si zbytečně nenechali peníze na stole.
Dnešní data mi každopádně dávají pracovní odhad reálné tržní hodnoty přibližně 8,5–8,6 mil. Kč včetně parkovacího stání.
Finální nabídkovou cenu bych pak nastavil až těsně před spuštěním prodeje podle toho, jak bude v danou chvíli trh vypadat.
SHRNUTÍ NAŠICH SLUŽEB
Pokud bychom se pustili do prodeje, naše služby zahrnují:
- cenovou analýzu prodávané nemovitosti
- předprodejní právní analýza prodávané nemovitosti společně s JUDr. Markem Chadimou
- vypracování marketingového plánu prodeje nemovitosti
- prostudování územního plánu a následné odprezentování stavebního potenciálu pozemku
- nafocení nemovitosti profesionálním fotografem Danielem Galbou
- natočení poutavé videoprohlídky, včetně postprodukce videa Antonínem Kloubkem a Danielem Galbou
- natáčení dronem
- vytvoření individuální webové prezentace pro vaší nemovitost
- inzerci na 12 realitních serverech
- zveřejnění inzerce vaší nemovitosti na našich sociálních sítích s dosahem přes 10 000 uživatelů
- placenou reklamu na sociálních sítích (Facebook.com, instagram)
- osobní realizaci prohlídek
- vyjednávání o ceně a podmínek prodeje s kupujícím s cílem dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny
- přípravu standardní smluvní dokumentace u JUDr. Marka Chadimy, Ph.D.
- úkony spojené s katastrálním úřadem
- odhlášení, nebo přepis médií (elektřina)
- příprava dokumentů pro odhlášení trvalého pobytu, popř. sídla firmy
- jakoukoliv konzultaci v rámci osobní, e-mailové, nebo telefonické komunikace v průběhu obchodu
Co se týče naší odměny, standardně bych tuto zakázku realizoval za 4 % + DPH.
Vzhledem k naší dlouhý historii to celé rád zprocesuji za 3 % včetně DPH z konečné prodejní ceny.
